Der Mietvertrag für Ihre Praxisräume – worauf Sie achten müssen
Von Zeit zu Zeit kann es wichtig sein, dass Sie Ihren Mietvertrag auf Aktualität überprüfen. Hierbei ist vor allem auf die Umsatzsteuer zu achten. Bei gewerblichen Mietverträgen kann die Miete inklusive Umsatzsteuer vereinbart werden (§ 9a II UStG), wenn der Mieter zu 95 % umsatzsteuerpflichtige Umsätze erbringt.
Dies ist bei Physiotherapeuten zumindest für den Bereich der klassischen Behandlung nicht der Fall, da diese Leistungen zumeist Heilbehandlungen sind und damit gemäß § 4 Nr. 14 UStG von der Umsatzsteuer befreit. Es kommt jedoch vor, dass gewerbliche Mietverträge geschlossen werden, in denen die Mietzahlungen monatlich Umsatzsteuer enthalten, obwohl Sie als Mieter kaum oder gar keine umsatzsteuerpflichtigen Umsätze erbringen. Damit zahlen Sie über die eigentliche Netto-Miete hinaus nochmal 19 % mehr. Da Sie keine Vorsteuer zurück bekommen, sind die 19 % nicht wie eigentlich gewollt ein durchlaufender Posten, sondern eine tatsächliche Belastung für Sie.
Deshalb überprüfen Sie Ihren Mietvertrag. Wenn dieser für Ihre eigentliche Praxistätigkeit abgeschlossen wurde, dann muss die Miete netto ausgewiesen sein. Sollte dies nicht der Fall sein, so nehmen Sie schnellstens Kontakt mit Ihrem Vermieter und Ihrem Berater auf. Denken Sie daran, dass Sie jeden Monat knapp 20 % zu viel Miete überweisen.
Überprüfen Sie in dem Zusammenhang auch, ob Ihre Miete der Höhe nach für Sie und Ihren Praxisumsatz angemessen ist. Gemäß dem Branchendurchschnitt sollte Ihre Miete etwa 7–9 % Ihrer Einnahmen ausmachen. Liegen Ihre Mietaufwendungen über diesem Schnitt, so ist aus betriebswirtschaftlicher Sicht Ihr Kostenanteil für die Miete im Verhältnis zu Ihrem Umsatz zu hoch.
Überprüfen Sie auch den grundsätzlichen Inhalt Ihres Mietvertrags. Da Sie einen gewerblichen Mietvertrag haben, gelten die Bestimmungen des Wohnraummietrechts nicht. Damit ist hinsichtlich der Ausgestaltung grundsätzlich mehr Vorsicht geboten, da der rechtliche Schutz nicht so umfassend wie bei einem Wohnraummietverhältnis geregelt ist. Enthält Ihr Mietvertrag eine Konkurrenzschutzklausel? Diese schützt Sie davor, dass Sie in Ihrer unmittelbaren Umgebung unliebsame Konkurrenz erhalten. Falls nicht, so lassen Sie diese nachträglich in Ihren Mietvertrag aufnehmen.
Besondere Vorsicht ist auch beim Thema Nebenkosten geboten. Enthält Ihr Mietvertrag keine Aussage dazu, wer die Nebenkosten in welcher Höhe zu tragen hat, so sind die Nebenkosten grundsätzlich durch den Vermieter zu tragen. Mit ziemlicher Sicherheit enthält Ihr Mietvertrag jedoch eine Klausel, der die Umlage der Betriebskosten regelt. Idealerweise sollte Ihr Mietvertrag einen Hinweis enthalten, dass sich der Umfang der umgelegten Nebenkosten am Katalog der wohnwirtschaftlichen Nebenkosten erweist. Eine Reihe von Nebenkosten wird jedoch von diesem Katalog nicht erfasst. Dazu gehören auch die Kosten der Hausverwaltung. Ihr Mietvertrag sollte hierzu eine ergänzende Regelung enthalten.
Schönheitsreparaturen oder Renovierungen, die nur aufgrund von im Mietvertrag festgesetzten Fristen oder Vereinbarungen durchgeführt werden müssen, brauchen Sie seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.10.2008 (Az. XII ZR 84/06) nicht mehr durchzuführen. Solche Regelungen sind inzwischen ebenso unzulässig wie solche Klauseln, die Ihnen zeitanteilig Renovierungskosten auferlegen, wenn Sie vor Ablauf der Renovierungspflicht kündigen.
Wünschen Sie eine wirtschaftliche oder steuerrechtliche Überprüfung Ihres Mietvertrags, dann sprechen Sie mit uns. Gerne prüfen wir für Sie, ob Ihre Miete für Ihre Praxis betriebswirtschaftlich angemessen und ob der Mietvertrag inhaltlich mängelfrei ist. 


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